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总分退步偏科商业,合景泰富点亮其他技能为黯淡主业照明?

来源:未知 编辑:admin 时间:2019-06-16 手机版

章金云,引体向上技巧,鬼叫声

粤派老生或遇中年危机

2017年起实行快增长战略,2018年更改企业名称从中去掉“地产”二字,尽管合景泰富集团在年报中强调“当下地产开发仍是支柱性业务,企业全年业务仍以物业开发为主。”但从其实际行动中不难看出,他们已经开始在编织其他放鸡蛋的篮子。

截至目前,合景泰富已在北京、上海、苏州、成都、广州等地开业了6个购物中心,形成了两个集团商业品牌“摩方”和“悠方”。6个购物中心中的4个,都于去年新开业。与它们一起于报告期中成为合景泰富持有型商业物业新项目的,还有苏州的两家酒店。

另外,2018年度,合景泰富在广西的写字楼项目投入运营,至此,合景泰富旗下已有至少10座已在使用中,能带来租金回报的写字楼。

同时,长租公寓的红海合景泰富亦想试一试身手,2018年,其在北京、上海、南京、苏州、广州的长租公寓项目相继开业。

让一家创立二十余年的老牌粤系房企这样努力“多才多艺”的缘故,除了主动的多元化转型,或也有些许因主业疲顿的亡羊补牢。

营收下滑毛利率创新低

2018年,合景泰富实现合约销售金额655.02亿元,擦边完成650亿元的年度目标。企业营业收入74.78亿元,较上年度的115.43亿元大减35.2%。

图\/合景泰富2018年度业绩报告截图

尽管来自于投资性物业、酒店营运及物业管理等方面收入由2017年的11.1亿元增至14.13亿元,涨幅27.3%。但主业物业开发的结算收入,由去年的104.32亿元降至60.64亿元,同比下滑幅度高达41.9%。

地产开发业务的骤降拖累企业整体营收萎缩是不争事实。

另一值得关注的核心财务数据是归母净利润。虽然营收和毛利润都有不同程度的下跌,但合景泰富2018年度的归母净利润却同比增长了11.46%至40.35亿元。

营收和毛利润负增长,归母净利润却正增长,这样的情况并不常见。从合并损益表中可见,合景泰富此番是因其他非经常性收益(增加20.7亿元,同比增幅327%)和投资物业评估值增加(增加近5.1亿元)所致。

其他非经常性收益中的一项,很是显眼,是合景泰富出售一家附属企业的收益,高达11.7亿元。

要求匿名的某上市房企财务管理人士对中国资讯周刊置评,这样卖子企业保利润的做法,和A股那些卖房保壳的行为没有本质区别。“好比前段时间某上市车企卖几百套房的那个事件。这样的利润增长是瞬时的、难以持续的。”

除了营收和毛利润,衡量一家企业盈利能力的重要指标毛利率以及净资产收益率(ROE)两方面,合景泰富去年的成绩也难言优良。前者降至32.78%,创新低值;后者仅为14.05%,而排名靠前的港股上市房企,ROE普遍在15%以上,优秀者甚至超过30%。

行业分析认为,导致合景泰富毛利率走低的主要原因有三方面。

其一是销售均价的走低:2018年合景泰富销售均价为1.65万元\/平方米,较2017年的1.68万元\/平方米有所下滑。虽然比例微小,但与大多数其他房企的销售均价逐年上升的趋势相悖。

二是拿地价格的走高:合景泰富2018年全年拿地均价为5400元\/平方米,较2017年上涨8%,结算地价成本方面也有所升高,由2017年的3617\/平方米上升至3750元\/平方米。企业近三年权益土地成本分别为60.4亿元、235.7亿元和266.7亿元。

三是建安成本的上涨:2018年,合景泰富的建安成本由2017年的4329元\/平方米大幅增加34.65%至5829元\/平方米。

简言之,出多入少,毛利率下降也就不足为奇。

但未来可能会令合景泰富持续难受的是,土地和建安成本的上涨是行业趋势。

也即是说,除非合景泰富能显著提高产品售价,否则毛利率将进一步下行。但外有楼市政策限制挤压,内乏产品创新突围而出,合景泰富恐怕一时难以在定价上强势起来。

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